房市未來將回歸居住屬性 大幅炒作成為過去式

世界上不會出現“只漲不跌”的投資產品，既然已經存在價格泡沫，自然會有一個擠壓泡沫的過程。雖然郁亮判斷房市“短期觸底”，但在“房住不炒”的背景下，未來房地產會逐漸回歸居住屬性，過去大幅炒作、任性加杠桿等投資行為，也許會成為過去式。

房地產行業受到政策環境的影響較多，或者可以稱為政策敏感性行業。判斷房地產市場的興衰，既需要看貨幣政策的走向，也要看行業標桿企業的舉動。在實際情況下，行業標桿企業的舉動更具有一定的參考價值，或者說是整個行業發展的晴雨表。

萬科屬于國內房地產行業的標桿，萬科董事會主席郁亮曾經喊出了“活下去”、“黑鐵時代”，甚至變成了當時的熱門話題。

四年前，在房地產市場仍處于“白銀時代”的時候，作為標桿房企，萬科卻喊出了“活下去”的口號，第一時間引起了廣泛的關注。

幾年前萬科充滿了危機感的喊話，確實具有一定的前瞻性。幾年間，部分房企陷入債務違約的狀態，不少房企加快了降杠桿的步伐，并加快回收現金。由此可見，這幾年時間里，房地產市場正上演一輪加速優勝劣汰的演進格局。

2022年初，郁亮稱房地產進入了“黑鐵時代”，并表示自己率先放棄坐頭等艙，開源節流變成了不少房企的主流操作，這與幾年前加杠桿投資等激進舉動有著截然不同的態度。

距離喊出“黑鐵時代”只過了幾個月時間，科郁亮再度喊話，但這一次的表態卻相對樂觀一些，郁亮表示房地產步入“短期觸底”的判斷。在市場已經觸底的背后，主要是市場收縮過了頭，在收縮過度的同時，卻積蓄了自發修復的動能。

不過，郁亮只是強調了短期市場已經筑底，并非認為房地產市場已經具備反轉的條件。

對當前的房地產市場，市場普遍產生出相對謹慎的態度。今年前8個月的數據顯示，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%。還有一組關鍵數據，即今年銷售過千億的房企較去年同期減少了14家，銷售超百億的房企較去年同期減少了48家。

面對今年相對復雜嚴峻的房地產市場環境，作為行業標桿的萬科，卻交出了一份相對滿意的成績單。從今年上半年的財報數據來看，萬科營收同比增長了23.8%，歸母凈利潤同比增長10.6%。與去年凈利潤大幅下降的表現相比，今年的情況相對樂觀一些，但下半年的數據更具有看點。

自萬科上市A股以來，曾經出現過三次凈利潤下滑的跡象，分別發生在1995年、2008年以及2021年。去年萬科罕見出現了凈利潤大幅下滑的情景，確實印證了房地產市場步入了“黑鐵時代”，但作為行業標桿的萬科，既然做出了“短期觸底”的判斷，那么應該會有足夠的底氣提升業績，并促使業績觸底回升。

過去二十年，國內房地產市場走出了長期牛市，成為了不少居民財富增長的重要渠道。但是，世界上不會出現“只漲不跌”的投資產品，既然已經存在價格泡沫，自然會有一個擠壓泡沫的過程。

雖然郁亮判斷房市會“短期觸底”，但仍未從根本上改變“黑鐵時代”的發展狀況。在“房住不炒”的背景下，未來房地產會逐漸回歸居住屬性，過去大幅炒作、任性加杠桿等投資行為，也許會成為過去式。

今年上半年萬科在營收與凈利潤上，均出現了同比增長的態勢，似乎釋放出短期止跌企穩的信號。作為房地產標桿企業的萬科，一直非常重視企業的現金流與財務狀況，近年來萬科對質量的追求，更是不斷鞏固了自身的行業龍頭地位。

雖然郁亮對房地產的短期判斷相對樂觀，但房地產市場優勝劣汰的節奏仍未發生根本性的放緩，在未來房企大洗牌的過程中，房企的現金流、財務狀況以及房屋交付質量等指標，將會直接影響到房企在競爭過程中所處的位置。

關鍵詞： 大幅炒作 任性加杠桿 萬科上半年營收 樓市短期觸底